存量房贷利率降至最低还需等待

“我的房贷利率终于降了！”10月25日刚过零点，不少网友就兴奋地在社交平台分享自己房贷利率下调的喜讯。根据中国人民银行和各家商业银行此前发布的公告，大部分存量房贷利率昨日进行批量调整，只有少部分中小银行调整时间略晚，但总体应在10月31日前全部完成。调整之后，除了北京、上海、深圳三个城市的二套及以上房贷，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。如果贷款人的存量房贷利率已经低于这一水平，将不会进行调整。

根据公告，银行将通过短信告知客户利率调整结果，客户也可通过手机银行、微信小程序、官方客服、营业网点等线上和线下渠道查询。

调整后会有四种不同利率

“为什么我调完后是3.90%，我同事却是3.65%？”“不应该是3.30%吗，为什么我还是3.55%？”在分享了自己下调后的最新利率后，不少网友发现，大家的利率并不一样。10月21日出炉的最新5年期以上LPR为3.60%，减30BP就应该是3.30%，但大家调整后的利率各不相同，这究竟是怎么回事？

多家商业银行的有关人士表示，目前大部分存量房贷都是浮动利率，利率由LPR与加点数共同决定，重定价周期一般为一年。重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。重定价日调整时，依据的是前一日的LPR。昨日的调整只涉及加点数，但每个人的重定价日可能不一样，由此对应的LPR也可能不同。因此，虽然加点数都是-30BP，但调整后的利率可能存在差异。

据了解，此次调整前，5年期LPR今年已调整了三次，2月20日从4.20%降至3.95%，7月22日从3.95%降至3.85%，10月21日从3.85%降至3.60%。所以，存量房贷客户采用的LPR值有4.2%、3.95%、3.85%和3.60%四种可能。因此昨日批量调整后的存量房贷利率会有3.90%、3.65%、3.55%和3.30%四种情况。

具体来看，重定价日为2024年10月22日至10月25日的，昨日调整后利率能降至3.30%（对应的LPR为3.60%）；重定价日为2024年10月26日至2025年2月20日的，调整后的利率为3.90%（对应的LPR为4.20%）；重定价日为2025年2月21日至7月22日的，调整后的利率为3.65%（对应的LPR为3.95%）；重定价日为2025年7月23日至10月21日的，调整后的利率为3.55%（对应的LPR为3.85%）。

下个重定价日时利率均可降至最低

虽然昨日下调后的最新利率不一样，但到下一个重定价日时（假设期间LPR不变），大家的存量房贷利率都将降至同一水平：3.30%。简而言之，要想降至3.30%的水平，需要经过两步，第一步是10月25日这次统一批量下调，把大家的加点数统一降为-30BP，但是各自的LPR不变；第二步，到了每个人的重定价日时，再依据前一天的LPR调整。如果5年期以上LPR此后都保持在3.60%的水平，那么下次重定价时，存量房贷利率都会变为3.30%。

如果在昨日批量调整前，已经按照最新LPR进行过一次重定价的存量房贷，可以通过加点的变化，利率直接降至3.30%。但是这样的幸运儿比较少，因为他们的重定价日必须是10月22日、23日、24日和25日这四天。

据了解，目前很多存量房房贷客户的重定价日是1月1日，这些客户的利率也是会先调整为3.90%，明年元旦时才会降为3.30%（如果年内LPR不变）。

新完成“固转浮”客户可直降至3.30%

需要提醒的是，还有一类存量房贷昨日调整后利率也可以直降至3.30%。那就是最近刚完成固定/基准利率定价转换为浮动利率定价的存量房贷。

根据多家银行10月中旬发布的公告，“固转浮”可在线上办理，但要在银行规定的时间期限内完成，才能参与此次统一批量调整。各家银行公布的申请截止时间有所不同，如建行客户需在10月23日（含）前，主动申请固定利率转浮动利率；农行需在10月22日（不含）前提出申请。“固转浮”的操作比较简单，全程线上自助办理，有些银行可实时生效。

“固转浮”客户如果在10月25日之前已经通过银行审核，就可以参与批量调整，并一步到位降至3.30%。如果25日前还没有完成审核，或者错过了此前办理的时限，后续也可以随时申请，在银行审批通过后可以马上调整。

“大家快去改，手机银行就能办。”王女士10月22日在手机银行上申请转换为浮动利率，一键搞定。此前她的利率是4.165%，改完后是LPR+56.5BP。昨日上午，王女士发现利率已变为LPR-30BP，直接降为3.30%，“月供能少140多元，非常开心。”

需要提醒大家的是，“固转浮”存量房贷如果是在10月21日LPR出台前转换的，对应的LPR不是最新的3.60%，而是3.85%，目前只能先降至3.55%，还是需要等到下个重定价日时才能降至3.30%。

北京二套房贷重定价后利率最多能降1.9个百分点

值得一提的是，今年的存量房贷利率批量调整也纳入了二套房贷，其中不少人的加点在100BP以上，他们更能感受到降息的力度。

昨日调整后，只有北上深三个地区的存量二套房贷利率的加点数不是-30BP。具体来看：北京，五环外LPR-25BP，五环内LPR-5BP；上海，自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区为LPR-25BP，其他地区LPR-5BP；深圳为LPR-5BP。相较之前的加点数，降息力度也十分可观。

以北京为例，若2025年1月1日为重定价日，假设北京某五环外存量二套房贷借款人此前的利率为LPR+105BP，即5.25%（4.20%+105BP），昨日批量调整后利率会降至3.95%（4.20%-25BP），一次性下调130BP。2025年1月1日重定价后，将降至3.35%（3.60%-25BP）。

不难看出，该借款人2025年的贷款利率将从2024年的5.25%大幅降至3.35%，下调幅度高达190BP。这其中，130BP是此次批量调整后加点数带来的，剩余60BP则是2024年LPR下行贡献的。

以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，借款人的房贷利率从5.25%降至3.35%，此前月供约为6000元左右，调整后月供将减至4926元左右，大约下降1000余元，全年减少利息支出1.3万元。

本组文/本报记者程婕统筹/余美英