存量房贷利率降至最低还需等待
“我的房贷利率终于降了!”10月25日刚过零点,不少网友就兴奋地在社交平台分享自己房贷利率下调的喜讯。根据中国人民银行和各家商业银行此前发布的公告,大部分存量房贷利率昨日进行批量调整,只有少部分中小银行调整时间略晚,但总体应在10月31日前全部完成。调整之后,除了北京、上海、深圳三个城市的二套及以上房贷,其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。如果贷款人的存量房贷利率已经低于这一水平,将不会进行调整。
根据公告,银行将通过短信告知客户利率调整结果,客户也可通过手机银行、微信小程序、官方客服、营业网点等线上和线下渠道查询。
调整后会有四种不同利率
“为什么我调完后是3.90%,我同事却是3.65%?”“不应该是3.30%吗,为什么我还是3.55%?”在分享了自己下调后的最新利率后,不少网友发现,大家的利率并不一样。10月21日出炉的最新5年期以上LPR为3.60%,减30BP就应该是3.30%,但大家调整后的利率各不相同,这究竟是怎么回事?
多家商业银行的有关人士表示,目前大部分存量房贷都是浮动利率,利率由LPR与加点数共同决定,重定价周期一般为一年。重定价日一般分为两种情况,第一种是每年的1月1日;另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。重定价日调整时,依据的是前一日的LPR。昨日的调整只涉及加点数,但每个人的重定价日可能不一样,由此对应的LPR也可能不同。因此,虽然加点数都是-30BP,但调整后的利率可能存在差异。
据了解,此次调整前,5年期LPR今年已调整了三次,2月20日从4.20%降至3.95%,7月22日从3.95%降至3.85%,10月21日从3.85%降至3.60%。所以,存量房贷客户采用的LPR值有4.2%、3.95%、3.85%和3.60%四种可能。因此昨日批量调整后的存量房贷利率会有3.90%、3.65%、3.55%和3.30%四种情况。
具体来看,重定价日为2024年10月22日至10月25日的,昨日调整后利率能降至3.30%(对应的LPR为3.60%);重定价日为2024年10月26日至2025年2月20日的,调整后的利率为3.90%(对应的LPR为4.20%);重定价日为2025年2月21日至7月22日的,调整后的利率为3.65%(对应的LPR为3.95%);重定价日为2025年7月23日至10月21日的,调整后的利率为3.55%(对应的LPR为3.85%)。
下个重定价日时利率均可降至最低
虽然昨日下调后的最新利率不一样,但到下一个重定价日时(假设期间LPR不变),大家的存量房贷利率都将降至同一水平:3.30%。简而言之,要想降至3.30%的水平,需要经过两步,第一步是10月25日这次统一批量下调,把大家的加点数统一降为-30BP,但是各自的LPR不变;第二步,到了每个人的重定价日时,再依据前一天的LPR调整。如果5年期以上LPR此后都保持在3.60%的水平,那么下次重定价时,存量房贷利率都会变为3.30%。
如果在昨日批量调整前,已经按照最新LPR进行过一次重定价的存量房贷,可以通过加点的变化,利率直接降至3.30%。但是这样的幸运儿比较少,因为他们的重定价日必须是10月22日、23日、24日和25日这四天。
据了解,目前很多存量房房贷客户的重定价日是1月1日,这些客户的利率也是会先调整为3.90%,明年元旦时才会降为3.30%(如果年内LPR不变)。
新完成“固转浮”客户可直降至3.30%
需要提醒的是,还有一类存量房贷昨日调整后利率也可以直降至3.30%。那就是最近刚完成固定/基准利率定价转换为浮动利率定价的存量房贷。
根据多家银行10月中旬发布的公告,“固转浮”可在线上办理,但要在银行规定的时间期限内完成,才能参与此次统一批量调整。各家银行公布的申请截止时间有所不同,如建行客户需在10月23日(含)前,主动申请固定利率转浮动利率;农行需在10月22日(不含)前提出申请。“固转浮”的操作比较简单,全程线上自助办理,有些银行可实时生效。
“固转浮”客户如果在10月25日之前已经通过银行审核,就可以参与批量调整,并一步到位降至3.30%。如果25日前还没有完成审核,或者错过了此前办理的时限,后续也可以随时申请,在银行审批通过后可以马上调整。
“大家快去改,手机银行就能办。”王女士10月22日在手机银行上申请转换为浮动利率,一键搞定。此前她的利率是4.165%,改完后是LPR+56.5BP。昨日上午,王女士发现利率已变为LPR-30BP,直接降为3.30%,“月供能少140多元,非常开心。”
需要提醒大家的是,“固转浮”存量房贷如果是在10月21日LPR出台前转换的,对应的LPR不是最新的3.60%,而是3.85%,目前只能先降至3.55%,还是需要等到下个重定价日时才能降至3.30%。
北京二套房贷重定价后利率最多能降1.9个百分点
值得一提的是,今年的存量房贷利率批量调整也纳入了二套房贷,其中不少人的加点在100BP以上,他们更能感受到降息的力度。
昨日调整后,只有北上深三个地区的存量二套房贷利率的加点数不是-30BP。具体来看:北京,五环外LPR-25BP,五环内LPR-5BP;上海,自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区为LPR-25BP,其他地区LPR-5BP;深圳为LPR-5BP。相较之前的加点数,降息力度也十分可观。
以北京为例,若2025年1月1日为重定价日,假设北京某五环外存量二套房贷借款人此前的利率为LPR+105BP,即5.25%(4.20%+105BP),昨日批量调整后利率会降至3.95%(4.20%-25BP),一次性下调130BP。2025年1月1日重定价后,将降至3.35%(3.60%-25BP)。
不难看出,该借款人2025年的贷款利率将从2024年的5.25%大幅降至3.35%,下调幅度高达190BP。这其中,130BP是此次批量调整后加点数带来的,剩余60BP则是2024年LPR下行贡献的。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例,借款人的房贷利率从5.25%降至3.35%,此前月供约为6000元左右,调整后月供将减至4926元左右,大约下降1000余元,全年减少利息支出1.3万元。
本组文/本报记者程婕统筹/余美英
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